Frais de notaire 2026 : calcul, composition et astuces pour payer moins

Mis à jour le 14 juillet 2026 · 9 min de lecture

Quand on achète un logement, les « frais de notaire » sont la mauvaise surprise du budget : plusieurs milliers d'euros à régler en plus du prix, le jour de la signature. Pourtant, l'appellation est trompeuse : le notaire n'en garde qu'une petite partie. Voici à quoi ils correspondent vraiment, comment les calculer en 2026, et comment réduire la note légalement.

Combien coûtent les frais de notaire en 2026 ?

La règle de base, à retenir :

• Dans l'ancien : environ 7 à 8 % du prix du bien.
• Dans le neuf : seulement 2 à 3 % du prix.

Voici des montants calculés avec le barème 2026 (ceux affichés par notre simulateur de frais de notaire) :

Le pourcentage baisse légèrement quand le prix monte, car une partie des frais (les émoluments du notaire) suit un barème dégressif.

De quoi sont composés les frais de notaire ?

C'est le point que presque personne ne connaît : la plus grosse partie des « frais de notaire » est en réalité un impôt qui va à l'État et au département, pas au notaire.

Voici la décomposition pour un appartement ancien à 250 000 € :

1. Les droits de mutation (DMTO) — le gros morceau

Les droits de mutation à titre onéreux sont une taxe perçue lors du changement de propriétaire. Dans l'ancien, le taux global tourne autour de 5,81 % du prix (et jusqu'à ~6,32 % depuis la hausse 2025, voir plus bas). C'est de loin le premier poste. Source : service-public.fr.

2. Les émoluments du notaire — sa vraie rémunération

C'est la seule part qui revient au notaire. Elle est réglementée par l'État (le notaire ne fixe pas son prix librement) et suit un barème national dégressif, auquel s'ajoute la TVA à 20 %.

3. Les débours

Ce sont les sommes que le notaire avance pour votre compte : demandes de documents d'urbanisme, géomètre, état hypothécaire, frais de cadastre… Dans notre simulateur, ils sont estimés par un forfait d'environ 1 200 € ; dans la réalité, ils varient selon le dossier.

4. La contribution de sécurité immobilière

Une taxe de 0,10 % du prix (minimum 15 €) versée à l'État pour l'enregistrement et la publicité foncière de la vente.

Ancien ou neuf : pourquoi un tel écart ?

L'écart de frais (7-8 % contre 2-3 %) tient presque entièrement aux droits de mutation :

• Dans l'ancien, vous payez les DMTO « pleins » (~5,8 %).
• Dans le neuf (vente en l'état futur d'achèvement, logement jamais habité), la vente est soumise à la TVA et les droits de mutation sont remplacés par une taxe de publicité foncière réduite à 0,715 %.

Sur un bien à 250 000 €, cela fait environ 12 700 € d'économie de frais en achetant neuf plutôt qu'ancien. Attention : le prix au m² du neuf est généralement plus élevé, donc l'économie de frais ne suffit pas toujours à compenser.

La hausse des droits de mutation 2025-2026

C'est la nouveauté à connaître avant d'acheter. La loi de finances 2025 autorise chaque département à relever son taux de DMTO de 0,5 point (de 4,5 % à 5 % sur sa part), du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. Son application dépend d'une délibération du conseil départemental. Source : Légifrance — article 116 de la loi de finances pour 2025.

Concrètement, dans un département qui applique la hausse :

Notre simulateur intègre cette hausse : il suffit d'activer l'option « DMTO majoré » pour voir l'impact sur votre achat.

Bonne nouvelle pour les primo-accédants : la majoration ne s'applique pas lorsque l'acquéreur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années et destine le nouveau bien à sa résidence principale. Les départements peuvent en plus voter une réduction du taux sous 4,5 %, voire une exonération ; cet avantage distinct implique alors de conserver le logement comme résidence principale pendant au moins 5 ans.

5 astuces légales pour réduire vos frais de notaire

1. Déduire le mobilier du prix de vente

Les meubles (cuisine équipée, électroménager non encastré, meubles de rangement…) ne sont pas soumis aux droits de mutation. En les chiffrant séparément dans le compromis, vous baissez la base taxable. L'usage tolère jusqu'à ~5 % du prix, factures à l'appui. Sur 250 000 €, cela peut représenter quelques centaines d'euros économisés.

2. Négocier les émoluments au-delà de 100 000 €

Depuis la réforme du barème, le notaire peut accorder une remise pouvant aller jusqu'à 20 % sur la part de ses émoluments correspondant à la tranche de prix supérieure à 100 000 €. Ce n'est pas automatique : il faut le demander.

3. Acheter dans le neuf

Comme vu plus haut, les frais y sont 3 à 4 fois plus faibles que dans l'ancien.

4. Vérifier votre statut de primo-accédant

Si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années et que le bien acheté devient votre résidence principale, la majoration des DMTO ne s'applique pas. Certains départements votent en plus un taux réduit sous 4,5 % ou une exonération, avec un engagement d'occupation de 5 ans pour cet avantage supplémentaire.

5. Frais d'agence « à la charge de l'acquéreur »

Quand le mandat prévoit des honoraires d'agence à la charge de l'acheteur, ils peuvent être sortis du prix servant de base aux droits de mutation, ce qui réduit la taxe.

Qui paie les frais de notaire, et quand ?

C'est l'acquéreur qui paie les frais de notaire, et il les règle le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire. La seule exception est la clause « acte en main », rare, dans laquelle le vendeur accepte de les prendre en charge.

À noter : que vous passiez par un seul notaire ou par deux (un pour l'acheteur, un pour le vendeur), le montant total ne change pas — les deux notaires se partagent les émoluments.

FAQ

Combien coûtent les frais de notaire pour un achat de 250 000 € dans l'ancien ?

Environ 18 800 €, soit 7,5 % du prix : 14 517 € de droits de mutation, 2 874 € d'émoluments TTC, 1 200 € de débours et 250 € de contribution de sécurité immobilière.

Quelle est la différence de frais de notaire entre l'ancien et le neuf ?

Comptez 7 à 8 % dans l'ancien contre 2 à 3 % dans le neuf. Sur 250 000 €, c'est environ 18 800 € contre 6 100 €. L'écart vient des droits de mutation, réduits dans le neuf.

Peut-on réduire les frais de notaire ?

Oui, légalement : déduire le mobilier, négocier les émoluments au-delà de 100 000 €, acheter dans le neuf, ou sortir les frais d'agence du prix. Les primo-accédants sont par ailleurs exclus de la hausse des DMTO, sous conditions.

Qui paie les frais de notaire ?

L'acquéreur, le jour de la signature de l'acte authentique. Exception rare : la clause « acte en main », où le vendeur les prend en charge.

Les frais de notaire ont-ils augmenté en 2025 ?

Oui. La loi de finances 2025 autorise les départements à relever les DMTO de 0,5 point (jusqu'à ~5 %) du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. La majoration ne s'applique pas aux primo-accédants qui destinent le bien à leur résidence principale.

Sources officielles

• Service-Public.fr — composition des frais d'acquisition
• Légifrance — article 116 de la loi de finances pour 2025

Les informations présentées sont à titre éducatif et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal. Les taux de DMTO varient selon les départements ; vérifiez le taux applicable à votre projet.

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