Credit immobilier : comprendre le tableau d'amortissement

Mis à jour le 14 juillet 2026 · 7 min de lecture

Quand vous empruntez pour acheter un bien immobilier, la banque vous remet un tableau d'amortissement. Ce document, souvent ignoré, est pourtant la clé pour comprendre exactement où va votre argent chaque mois.

Qu'est-ce qu'un tableau d'amortissement ?

Un tableau d'amortissement est un échéancier détaillé de votre crédit. Il décompose chaque mensualité en deux parties :

• La part de capital : ce que vous remboursez réellement
• La part d'intérêts : ce que vous payez à la banque pour le service de prêt

La banque est légalement tenue de vous fournir ce tableau dans l'offre de prêt, conformément à l'article L313-25 du Code de la consommation.

Anatomie d'une ligne du tableau

Exemple : crédit de 200 000 € à 3,50 % sur 25 ans — mensualité de 1 001,25 €, dernière échéance ajustée

Pourquoi les intérêts sont-ils plus élevés au début ?

C'est la question la plus fréquente. La réponse est mathématique :

Les intérêts sont calculés sur le capital restant dû. Au mois 1, vous devez 200 000 €. Au mois 240, seulement 55 000 €.

Concrètement, sur un crédit de 200 000 € à 3,50 % sur 25 ans :

• Mois 1 : 58 % de la mensualité part en intérêts (583 € sur 1 001 €)
• Vers la 6e année : la répartition s'équilibre à 50/50
• Dernière année : environ 98 % de la mensualité rembourse du capital

Ce que cela signifie pour vous

Si vous revendez votre bien après 5 ans, vous aurez remboursé beaucoup moins de capital que vous ne le pensez. Sur les 60 075 € de mensualités versées (5 ans × 12 × 1 001,25 €), seulement environ 27 360 € auront servi à rembourser le capital.

Selon la Banque de France, la durée moyenne des crédits immobiliers en France est de 21,5 ans en 2026, mais la durée effective de détention est souvent de 7-10 ans (revente, rachat de crédit).

Amortissement constant vs mensualités constantes

Il existe deux types d'amortissement :

Mensualités constantes (le plus courant en France)

Vous payez le même montant chaque mois. La répartition capital/intérêts évolue :

• Au début : beaucoup d'intérêts, peu de capital
• À la fin : beaucoup de capital, peu d'intérêts

C'est le système utilisé par 99 % des crédits immobiliers en France.

Amortissement constant (rare)

Vous remboursez le même montant de capital chaque mois. Les mensualités diminuent avec le temps car les intérêts baissent.

Le coût réel de votre crédit

Le tableau d'amortissement révèle une réalité souvent sous-estimée : le coût total des intérêts.

Pour un crédit de 200 000 € :

Passer de 20 à 25 ans vous fait gagner 143 €/mois mais vous coûte 25 679 € d'intérêts supplémentaires.

D'après l'Observatoire Crédit Logement, le taux nominal moyen des crédits immobiliers en France est remonté à 3,23 % en mars 2026, en hausse régulière depuis l'automne 2025 (il était descendu à 3,06 % mi-2025). En incluant assurance et frais, le TAEG moyen s'établit à 3,73 % (juin 2026) selon la BCE.

Le remboursement anticipé

Le remboursement anticipé est un levier puissant. Il vous permet d'économiser tous les intérêts des mensualités restantes.

Quand rembourser par anticipation ?

Le remboursement anticipé est d'autant plus intéressant qu'il intervient tôt dans la vie du crédit (quand la part d'intérêts est maximale).

Exemple : rembourser 20 000 € après 5 ans sur notre crédit de 200 000 € à 3,50 % (mensualité inchangée, durée réduite de 38 mois) :

• Économie d'intérêts : environ 18 100 €
• Indemnités de remboursement anticipé (IRA) : maximum 350 € (6 mois d'intérêts sur les 20 000 € remboursés)
• Gain net : environ 17 750 €

Les indemnités de remboursement anticipé

La loi plafonne les IRA au minimum entre :

• 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé
• 3 % du capital restant dû

Certaines banques acceptent de supprimer les IRA lors de la négociation initiale. C'est un point à négocier absolument.

Comment utiliser le tableau d'amortissement

1. Comparez les offres de prêt

Ne vous arrêtez pas au taux : comparez le coût total du crédit (dernière ligne du tableau). Deux offres au même taux peuvent avoir des coûts différents selon les frais de dossier et l'assurance.

2. Planifiez un remboursement anticipé

Repérez dans le tableau le moment où la part de capital dépasse la part d'intérêts (le "point de bascule"). Avant ce point, un remboursement anticipé est très rentable.

3. Évaluez l'impact de l'assurance emprunteur

L'assurance (souvent 0,20 % à 0,40 % du capital) s'ajoute à chaque mensualité. Sur 25 ans, elle peut représenter 10 000 à 20 000 € pour un crédit de 200 000 €. La délégation d'assurance peut réduire ce coût de moitié.

FAQ

Qu'est-ce qu'un tableau d'amortissement ?

C'est un document qui détaille mois par mois la répartition de chaque mensualité entre remboursement du capital et paiement des intérêts, ainsi que le capital restant dû après chaque échéance.

Pourquoi les intérêts sont-ils plus élevés au début du crédit ?

Les intérêts sont calculés sur le capital restant dû. Au début, ce capital est maximal, donc les intérêts sont élevés. Au fil des remboursements, le capital diminue et la part d'intérêts baisse au profit du capital.

Peut-on obtenir son tableau d'amortissement avant de signer ?

Oui, c'est obligatoire. La banque doit vous fournir le tableau d'amortissement dans l'offre de prêt, au moins 10 jours avant la signature (délai de réflexion légal).

Que se passe-t-il en cas de remboursement anticipé ?

Le tableau d'amortissement est recalculé. Vous économisez les intérêts des mensualités restantes. La banque peut facturer des indemnités de remboursement anticipé (IRA), plafonnées à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû.

Sources

• Bercy Infos — Crédit immobilier : comment ça marche ?
• Service-Public.fr — Remboursement anticipé d'un crédit immobilier

Les informations présentées sont à titre éducatif uniquement et ne constituent pas un conseil en investissement. Consultez votre banque ou un courtier pour une offre personnalisée.

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